Investisseurs : mémorisez ces métriques immobilières maintenant

Cat : sciences et technologies

Malgré ce que beaucoup d’entre nous, allergiques aux maths, préféreraient, les investissements immobiliers nécessitent quelques connaissances en maths. Vous devez connaître vos métriques immobilières pour réussir, comme par exemple combien de litres dans un mètre cube ! Qu’est-ce qu’un bon investissement ? Qu’est-ce qu’un mauvais investissement ? Si vous ne croquez pas les chiffres, vous ne le saurez jamais.

Heureusement, la plupart des formules sont simples et directes. En fait, si vous parvenez à maîtriser les calculs ci-dessous, tout devrait bien se passer.

 

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Taux de capitalisation (Cap Rate)

 

Utilisé pour : Les complexes d’appartements et les grands immeubles commerciaux

Revenu net d’exploitation (RNI) / prix total de la propriété

Exemple :

• NOI : 21 253 €
• Prix total (achat et réhabilitation) : 255 041 €

21 253 € / 255 041 € = 0.083, soit un taux de capitalisation de 8,3 %

Le taux de capitalisation est principalement utilisé pour évaluer les complexes d’appartements et les grands immeubles commerciaux. Il peut être utilisé pour les maisons et les petits multifamiliaux aussi, mais les dépenses d’exploitation sont erratiques avec les maisons – après tout, vous ne saurez pas à quelle fréquence et à quel point vos turnovers seront mauvais.

Le taux de capitalisation vous permet de comparer des propriétés dans une classe d’actifs similaire avec des caractéristiques différentes qui rendent une comparaison directe impossible. Par exemple, disons que vous comparez deux complexes d’appartements. Le bâtiment A est un complexe de 100 appartements comprenant 75 unités d’une chambre à coucher et 25 unités de deux chambres à coucher d’une superficie moyenne de 750 pieds carrés. Chaque unité a de vieilles fenêtres en bois et l’air et le chauffage centraux, et le complexe d’appartements a une buanderie sur place et une piscine communautaire.

Le bâtiment B est un complexe de 80 unités d’appartements avec 20 unités d’une chambre à coucher, 50 unités de deux chambres à coucher et 10 unités de trois chambres à coucher qui font en moyenne 900 pieds carrés. Chaque unité est équipée de fenêtres en vinyle et de raccordements pour laveuse/sécheuse, mais seulement d’une chaudière et d’une unité de climatisation par fenêtre. Il n’y a pas de piscine, mais chaque locataire dispose d’un abri de voiture.

Comparer le bâtiment A et le bâtiment B est beaucoup plus difficile que de comparer deux maisons unifamiliales. Entrez dans le taux de capitalisation, qui prend le revenu réel que ces bâtiments produisent, soustrait les dépenses et divise le tout par le coût total. C’est un excellent outil pour comparer des actifs importants, tant qu’ils sont dans une classe et un emplacement relativement similaires.

Recherchez un taux de capitalisation qui égale ou dépasse celui des immeubles comparables situés à proximité. Personnellement, je vise un taux de capitalisation de huit pour cent ou mieux, bien que cela soit impossible dans certaines régions. Veillez à toujours utiliser des chiffres réels ou vos propres estimations pour calculer le taux de capitalisation. N’utilisez pas simplement ce qui figure sur le pro forma fourni par le vendeur ou, comme je les appelle, le pro-fake-a.

L’inconvénient est qu’un taux de capitalisation n’est qu’un instantané. Il ne dit rien sur la croissance attendue des loyers, des dépenses ou de la valeur de la propriété. Il ne dit pas non plus si l’utilisation de l’effet de levier augmentera votre rendement.

Learn more: Cap Rate : Un chiffre incontournable pour les investisseurs locatifs et commerciaux

 

Flux de trésorerie

 

Utilisé pour : Immeubles locatifs

Revenu total – dépenses totales

Exemple:

• Loyer mensuel : 1 020 €
• Dépenses mensuelles : 850 €

1 020 € – 850 € = 170 € de liquidités nettes mensuelles

Lorsque vous évaluez des propriétés locatives, il est essentiel de calculer à l’avance vos liquidités mensuelles prévues. Et vous devrez regarder la grosse image et pas seulement les simples chiffres. Après tout, il est facile de soustraire votre paiement hypothécaire des revenus locatifs et de penser :  » Ta-da ! Flux de trésorerie positif ! »

Pas si vite. Lorsque vous déterminez vos dépenses totales, assurez-vous d’inclure des éléments tels que :

• Les impôts fonciers ;
• L’assurance contre les risques ;
• L’assurance contre les inondations ;
• L’eau ;
• L’égout ;
• Les ordures ;
• L’électricité ;
• La gestion immobilière ;
• L’entretien général et la maintenance ;
• Les dépenses en capital ;
• Le taux de vacance.

Vous avez besoin d’aide pour gérer votre trésorerie ? Consultez notre calculateur de biens locatifs.

En savoir plus : Lorsqu’il s’agit de votre portefeuille locatif, quel flux de trésorerie est suffisant ?

 

Retour sur investissement

 

Utilisé pour : Comprendre la performance d’une opération

Gain sur investissement – coût de l’investissement / coût de l’investissement

Exemple:

• Investissement : 85 013 € 
• Gain : 127 520 €

(127 520 € – 85 013 €) / 85 013 € = 50 % de retour sur investissement

Le retour sur investissement est bénéfique pour analyser le succès d’une transaction dans le passé. Ce type de mesure est toujours important : vous ne pouvez pas affiner vos investissements futurs si vous ne connaissez pas les performances de vos investissements précédents. Bien sûr, lorsque vous utilisez le retour sur investissement pour analyser s’il faut ou non acheter une propriété, il n’est aussi bon que les hypothèses que vous y mettez.

Il est important de considérer ce chiffre dans son contexte. Si l’on reprend notre exemple : Un retour sur investissement de 50 % sonne bien. Mais s’il vous a fallu 50 ans pour obtenir ce type de rendement, ce n’est pas si génial. Vous pouvez obtenir un taux de retour sur investissement annualisé en divisant simplement votre retour sur investissement par le nombre d’années pendant lesquelles vous avez eu l’investissement. Dans le cas ci-dessus, ce serait 50 pour cent / 50, ce qui équivaut à un retour sur investissement annuel de 1 %.

En savoir plus : Comment le BRRRR augmente votre ROI (et pourquoi vous devriez l’utiliser)

 

Taux de rendement interne

 

Utilisé pour : Entrer dans le détail de la performance d’un investissement

Conseil de pro : Il est préférable de laisser le calcul du TRI à une calculatrice.

Disons que vous étudiez une transaction avec les hypothèses suivantes :

• Prix d’achat et coûts de clôture : 170 027 €
• Levage : Aucun
• Revenu net d’exploitation de la première année : 17 002 €
• Taux de croissance annuel du revenu net d’exploitation : 2 %
• Les améliorations apportées aux immobilisations au cours de la cinquième année, comme un nouveau toit ou un système de chauffage, de ventilation et de climatisation : 42 506 €
• Le prix de cession moins les coûts (fin de la dixième année) : 255 041 €

Vous pouvez faire ce calcul dans une feuille de calcul à l’aide de la formule =IRR() ou vous pouvez utiliser l’une des nombreuses calculatrices IRR en ligne, comme celle-ci une. Avec ces chiffres, vous constaterez que votre TRI est égal à 11,21 % – avant impôt bien sûr.

Pour l’évaluation la plus précise de la performance d’un investissement, nous nous tournons vers le TRI. Ce calcul peut être très puissant, car il tient compte de la variabilité des flux de trésorerie futurs et du fait que l’argent investi plus tôt vaut plus. Pensez-y de cette façon : Préféreriez-vous avoir 8 501 € aujourd’hui ou dans cinq ans ? Si vous avez l’argent maintenant, vous pouvez investir ces 8 501 € et obtenir un bon rendement pendant cinq ans. Ainsi, l’argent maintenant vaut plus que l’argent plus tard.

Donc, ce que le TRI calcule, c’est ce qu’est votre  » taux de rendement annuel effectif composé « , ou en d’autres termes, ce qu’est votre rendement moyen en prenant en compte lorsque vous avez des entrées et des sorties d’argent.

Voici pourquoi c’est important. Comparons ce chiffre que nous avons calculé à votre retour sur investissement. Le total de votre rendement est de 398 709 €. Donc, si nous calculons le ROI, nous constaterons qu’il est supérieur de plus de 2 % au TRI. Quelle en est la raison ? Une grande partie de l’argent est arrivée à la fin, lors de la vente de la propriété. Comme nous l’avons noté plus haut, l’argent vaut plus maintenant que plus tard, donc votre taux de rendement interne est réduit. Le TRI tient compte de quand l’argent entre et sort, alors que le RSI ne le fait pas.

En savoir plus : Introduction au taux de rendement interne (TRI)